Le retournement du marché immobilier fin 2021 a opéré une forte sélection parmi les proptechs. Cinq ans plus tard, les rescapés se ressemblent. Ils encaissent des revenus récurrents, maîtrisent leurs coûts ou possèdent des données propriétaires. L’intelligence artificielle ouvre une nouvelle séquence très prometteuse et plus opérationnelle alors que la grande transmission de patrimoine prévue dans les prochaines années (9.000 milliards d’euros changeront de mains d’ici 2040) devrait générer de nouvelles opportunités. Le climat, lui, redessine déjà les plans de financement comme les plans de travaux.
EN TROIS IDÉES
1. La crise a agi comme un stress-test. Les modèles reposant sur les volumes de transactions et les taux bas ont souffert les premiers.
2. Malgré la digitalisation intensive menée depuis 20 ans dans l’immobilier, de nombreux process restent encore très manuels; l’IA pourrait changer la donne.
3. Le prochain avantage se jouera sur la donnée propriétaire, l’intégration aux logiciels métier et la confiance des utilisateurs, pas sur le modèle d’IA lui-même.
La PropTech, contraction de property et technology, désigne les entreprises technologiques dédiées aux métiers de l’immobilier: transaction, gestion locative, financement, syndic de copropriété, gestion d’actifs, construction. Elles ont donc une dépendance importante aux cycles immobiliers. Nous avons interrogé, entre juin et juillet 2026, des professionnels du secteur. Tous convergent sur l’état actuel du marché. Après des années fastes bénéficiant de taux artificiellement bas, le nombre de transactions s’est effondré à partir d’avril 2022 suite à la hausse des taux et au resserrement du crédit alors que les coûts de construction se sont envolés (impact Covid, guerre en Ukraine, pénurie de main d’œuvre, durcissement des réglementations) pénalisant significativement les promoteurs. S’y ajoute une contrainte devenue proprement financière. La performance énergétique et l’exposition aux aléas climatiques pèsent maintenant sur la valeur des biens comme sur les décisions de crédit.
La crise a-t-elle sonné la fin des PropTech ?
Non. Elle a opéré une sélection importante sur toute une génération de modèles notamment ceux se basant sur des hypothèses de taux faibles et ignorant l’inflation potentielle sur les coûts de construction. Nous avons repris un échantillon de quinze PropTech identifiées en 2022: quatre ans plus tard, seulement la moitié est encore opérationnelle. Un modèle cristallise l’échec du secteur : l’investissement locatif clé en main, où plusieurs acteurs avaient tout internalisé, de la recherche du bien aux travaux et à la gestion. Masteos reste le cas d’école. 150 millions d’euros de valorisation au printemps 2023, redressement judiciaire neuf mois plus tard, puis reprise. Le modèle était pourtant prometteur.
Paradoxalement, des leaders comme IAD, Deepki ou Pretto se sont renforcés et ont gagné des parts de marché grâce à des offres différenciantes ou des bases de coûts sensiblement plus faibles que les acteurs historiques. Les réseaux de mandataires, dont IAD est l’un des fers de lance, réaliseraient aujourd’hui près de 40 % des transactions immobilières en France, contre 15 % il y a dix ans au détriment des agences
immobilières traditionnelles.
La première vague voulait remplacer les intermédiaires. La suivante
cherchera surtout à rendre chaque intermédiaire plus productif et plus
rapide.
L’intelligence artificielle va-t-elle changer la donne ?
Le secteur immobilier a adopté de nombreux logiciels ces vingt dernières années sans toutefois changer
significativement ses processus. L’IA peut aller plus loin que les logiciels SaaS parce qu’elle lit, classe et
déclenche des actions à partir de documents non structurés. Les usages sont déjà en production. Par exemple,
chez un administrateur de biens, un assistant conversationnel qualifie une demande de travaux arrivée à 22
heures et identifie le bon artisan pour le lendemain matin. Par ailleurs, l’IA peut identifier une incohérence
ou des faux documents dans un dossier de crédit ou de location de façon quasiment instantanée.
La startup vendéenne Zelok traite un dossier locataire toutes les quinze secondes et applique plus de quatre-
vingt-dix points de contrôles, jusqu’aux métadonnées des fichiers, ces informations invisibles qui trahissent
une fausse fiche de paie. Aucun modèle généraliste ne reproduit cela avec quelques instructions. L’effet sur
l’emploi est cependant encore nul. « Pour l’instant, l’IA ne remplace pas de personnel, elle améliore la
productivité des équipes », résume le dirigeant d’un groupe immobilier familial interrogé pour cette analyse.
La donnée devient-elle le véritable actif stratégique ?
Les modèles se banalisent, la différenciation se déplace. Un investisseur du secteur le dit sans détour : « la couche technologie vaut de moins en moins cher, la couche personnalisation vaut de plus en plus ». La valeur se loge dans les données propriétaires, la profondeur des intégrations, et la capacité à faire accepter une décision automatisée par un professionnel, un assureur ou une banque. L’open banking, ce partage sécurisé des données bancaires avec l’accord du client, ferait gagner beaucoup de temps sur l’analyse de solvabilité d’un candidat locataire ou acquéreur. Son adoption reste ralentie en France par la crainte de l’intrusion.
Certaines positions établies bougent aussi. Les valorisations boursières des grands portails d’annonces immobilières ont nettement reculé fin 2025, les investisseurs craignant la concurrence potentielle des grands LLM sur le sujet. Ce nouveau paradigme pourrait-il également atteindre Orisha et Septeo, les deux grands leaders qui se partagent le marché des logiciels pour les professionnels de l’immobilier ? Nous sommes convaincus que les interfaces pourraient perdre en valeur au profit des bases de données. C’est notamment pour cela que ces plateformes poursuivent leur stratégie de consolidation de façon offensive.
Le climat est-il devenu un critère financier ?
Le climat a désormais des conséquences très concrètes sur le financement et la valeur d’un bien. Pour un acheteur, un mauvais DPE ou une forte exposition aux inondations, à la sécheresse ou aux mouvements de terrain peut conduire la banque à imposer des travaux, voire à refuser le prêt. Pour un propriétaire d’immeuble, le sujet est de savoir où mettre l’argent : isolation, protection contre la chaleur, remplacement du chauffage, etc. Avec une France qui se prépare à un climat pouvant atteindre +4 °C en 2100, un programme de travaux pensé uniquement pour réduire la consommation énergétique risque déjà d’être insuffisant. Le besoin n’est donc plus seulement de mesurer les risques, mais de décider quels travaux faire en priorité et combien coûtera l’inaction. La géothermie de surface en est un bon exemple : elle peut chauffer l’hiver et rafraîchir l’été, mais son développement reste freiné par les études techniques et le financement. Ce sont précisément des étapes que des logiciels peuvent aider à simplifier et à industrialiser.
Et la grande transmission qui se prépare ?
C’est l’angle mort du secteur. Dans son livre blanc « Horizon 2040 » publié en mai 2026, la Chambre des notaires de Paris chiffre cette « grande transmission » : près de 9.000 milliards d’euros de patrimoine, très majoritairement immobilier, vont changer de mains d’ici 2040. Le flux annuel de successions tourne aujourd’hui autour de 300 à 400 milliards d’euros et pourrait approcher les 600 milliards. Les notaires parlent de la nécessité d’industrialiser leur métier et de mieux appréhender les successions complexes qui vont se multiplier.
Le terrain est immense et à peu près vide d’outils. Évaluer un bien et le partager entre héritiers. Gérer une indivision, c’est-à-dire la propriété commune d’un bien avant son partage. Arbitrer entre garder, louer,
rénover ou vendre un logement souvent mal noté au diagnostic de performance énergétique. Apporter de la trésorerie à des propriétaires âgés, alors que près d’un propriétaire de plus de 60 ans sur deux se dit sous
pression financière. Ces flux dépendent de la démographie, pas du cycle immobilier.
Où se trouvent les prochaines opportunités ?
QUATRE THÈSES D’INVESTISSEMENT
1. Automatiser les back-offices avant de réinventer le front-office. Traitement documentaire, contrôles, comptabilité, relances : ces tâches pèsent sur la rentabilité des agences.
Terrain plus accessible que la désintermédiation du front-office, c’est-à-dire la relation client, le conseil et la commercialisation.
2. Construire une donnée propriétaire à partir de l’usage. Qui traite des milliers de dossiers apprend sur les fraudes, les délais et les erreurs.
3. S’intégrer aux systèmes existants plutôt que les remplacer. Les cycles de vente sont longs et changer de logiciel fait peur. Les solutions qui se branchent sur l’existant et se rentabilisent vite passent beaucoup plus facilement.
4. Outiller l’adaptation, pas seulement la mesure. Le marché du reporting extra-financier est déjà encombré. La valeur se déplace vers ce qui déclenche des travaux et sécurise un financement, du
diagnostic vérifié au plan pluriannuel calibré sur la trajectoire climatique.
Article rédigé par :
Associé Capital Innovation
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